国盛证券：万科A(000002)公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，财务稳健、融资成本低， 有望在行业出清过程中受益。我们预测公司2023/2024/2025 年营业收入分别为5235/4966/4655 亿元，同比增速为3.9%/-5.1%/-6.3%，归母净利润为214/215/225 亿元，同比增速为-5.2%/0.1%/4.7%，对应摊薄EPS 为1.8/1.8/1.9 元/股，当前股价对应2023 年动态PE6.5 倍。维持“买入”评级。
毛利率下滑使得业绩承压。公司2023Q1-3 实现营业收入2903 亿元，同比减少14%；实现归母净利润136 亿元，同比减少20.3%；扣非归母净利润120 亿元，同比减少27.7%。2023Q3 实现营业收入894 亿元，同比减少31.6%；归母净利润38 亿元，同比减少22.5%；扣非归母净利润33 亿元，同比减少32%。前三季度利润降幅大于收入降幅主要因为：（1）整体毛利率17.6%，同比降低2pct；（2）财务费用率1%，同比提升0.6pct。但投资收益同比增长对业绩下滑起到一定缓冲，2023 年前三季度投资收益25 亿元，同比增长200%。截止9 月底，公司合并报表范围内已售未结资源共2955 万方，同比减少24.2%，合同金额约4617 亿元，同比减少24.6%，已售未结资源有所下降。
销售额略有下降，拿地谨慎。2023Q1-3 公司实现销售面积1818.4 万方，同比下降6.1%；销售金额2806.1 亿元，同比下降10.8%；2023Q3 实现销售面积521.4万方，同比下降19.3%；销售金额766.7 亿元，同比下降22.9%。2023Q1-3 公司新增37 个开发项目，总建面528.8 万方，权益建面306.3 万方，权益比57.9%。
拿地金额792.9 亿元，拿地强度28.3%，补货力度较弱。拿地金额78%布局在一二线，三线均位于粤港澳和长三角城市群。截止9 月底，公司在建+规划中项目计容建面10411 万方，同比减少20%，此外还有旧城改造项目计容建面374万方。
财务状况稳健。截止2023Q3，公司净负债率53.9%，现金短债比2.2 倍，剔除预收账款的资产负债率67.1%，三道红线保持绿档。一年内到期有息负债占比14.8%，较年初下降5.7pct；货币资金1037 亿元，较年初下降24.4%。三季度公司先后发行了20 亿元的3 年期中期票据和20 亿元的3 年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%，前三季度公司境内新增融资的综合成本为3.64%。
投资建议：维持“买入”评级。公司作为综合实力强劲的龙头房企，基本面稳固，财务稳健、融资成本低， 有望在行业出清过程中受益。我们预测公司2023/2024/2025 年营业收入分别为5235/4966/4655 亿元，同比增速为3.9%/-5.1%/-6.3%，归母净利润为214/215/225 亿元，同比增速为-5.2%/0.1%/4.7%，对应摊薄EPS 为1.8/1.8/1.9 元/股，当前股价对应2023 年动态PE6.5 倍。维持“买入”评级。
风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，公司持续减值风险。