东莞证券：万科A(000002)龙头房企逆市下经营优势更为突出，预计公司2023年基本每股收益1.76元，当前股价对应PE为7.2倍，维持“持有”评级。
近日，万科A（000002）发布2023年9月份销售简报，单月实现合同销售面积193.8万平方米，合同销售金额320.1亿元；2023年1—9月，公司累计实现合同销售面积1818.4 万平方米，合同销售金额2806.1 亿元。
9月销售金额环比大幅提升，销售排名稳居头部位置。万科A 2023年9月份实现合同销售面积193.8万平方米，同比减少14.66%；实现合同销售金额320.1亿元，同比减少7.83%。9月销售金额降幅较8月明显收窄（8月单月销售金额同比下降20.99%）。环比来看，9月销售面积及销售金额环比8月分别上升22.97%和上升41.57%，相比前两个月环比情况明显改善。公司9月销售回暖较明显，特别是销售金额环比大增超四成，同比降幅也较前几个月明显收窄。2023年1-9月，公司累计实现合同销售面积1818.4万平方米，同比下降6.12%；实现合同销售金额2806.1亿元，同比下降10.82%。公司前三季度累计销售面积及销售金额仍处于负增长，但整体跌幅可控。根据克而瑞研究中心发布，公司前三季度累计销售金额排名行业第二位，在行业销售整体出现下跌情况下，公司销售规模继续领跑行业，龙头地位稳固。
土地获取进度相对谨慎，区位布局维持良好。9月份,公司新增加开发项目5个，分别位于佛山、武汉、长沙及重庆，整体区位布局良好。9月新增总用地面积27.4万平方米，新增土地计容积率建筑面积79.5万平方米，权益建筑面积50.6万平方米，权益地价款44.4亿。权益地价款占当期销售金额13.87%。1-9月累计新增权益建筑面积337.2万平方米，占前三季整体销售面积18.54%；累计新增土地权益地价501.92亿元，占前三季整体销售金额17.89%。土地获取进度相对谨慎。
上半年结算业绩下降近两成。公司2023年上半年共实现营业收入2008.92亿元，同比下降2.91%；归属上市公司股东净利润98.7亿元，同比下降19.43%；扣非归属净利润87.02亿，同比下降25.93%；基本每股收益0.84元。上半年结算业绩下降近两成，主要由于开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。而随着销售回暖带来结算规模及利润率回升，预计后续业绩将能逐步修复。
债务结构持续优化，资金安全性较高。截止二季末，公司净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5年。
投资建议：万科拥有业内最全面的不动产赛道布局，业务多元并且具备扩展提升空间，在行业中保持第一阵营地位。同时财务管理稳健，债务结构持续优化，资金安全性较高。龙头房企逆市下经营优势更为突出，预计公司2023年基本每股收益1.76元，当前股价对应PE为7.2倍，维持“持有”评级。
风险提示：宏观经济持续向下；楼市优化政策落地及成效低于预期；行业整体基本面持续走差，楼市预期悲观；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差；多元业务发展低于预期拖累业绩及现金流。