东莞证券:万科A(000002)9月销售金额环比大幅回升 土地获取仍相对谨慎,维持“持有”评级

东莞证券:万科A(000002)龙头房企逆市下经营优势更为突出,预计公司2023年基本每股收益1.76元,当前股价对应PE为7.2倍,维持“持有”评级。

近日,万科A(000002)发布2023年9月份销售简报,单月实现合同销售面积193.8万平方米,合同销售金额320.1亿元;2023年1—9月,公司累计实现合同销售面积1818.4 万平方米,合同销售金额2806.1 亿元。

9月销售金额环比大幅提升,销售排名稳居头部位置。万科A 2023年9月份实现合同销售面积193.8万平方米,同比减少14.66%;实现合同销售金额320.1亿元,同比减少7.83%。9月销售金额降幅较8月明显收窄(8月单月销售金额同比下降20.99%)。环比来看,9月销售面积及销售金额环比8月分别上升22.97%和上升41.57%,相比前两个月环比情况明显改善。公司9月销售回暖较明显,特别是销售金额环比大增超四成,同比降幅也较前几个月明显收窄。2023年1-9月,公司累计实现合同销售面积1818.4万平方米,同比下降6.12%;实现合同销售金额2806.1亿元,同比下降10.82%。公司前三季度累计销售面积及销售金额仍处于负增长,但整体跌幅可控。根据克而瑞研究中心发布,公司前三季度累计销售金额排名行业第二位,在行业销售整体出现下跌情况下,公司销售规模继续领跑行业,龙头地位稳固。

土地获取进度相对谨慎,区位布局维持良好。9月份,公司新增加开发项目5个,分别位于佛山、武汉、长沙及重庆,整体区位布局良好。9月新增总用地面积27.4万平方米,新增土地计容积率建筑面积79.5万平方米,权益建筑面积50.6万平方米,权益地价款44.4亿。权益地价款占当期销售金额13.87%。1-9月累计新增权益建筑面积337.2万平方米,占前三季整体销售面积18.54%;累计新增土地权益地价501.92亿元,占前三季整体销售金额17.89%。土地获取进度相对谨慎。

上半年结算业绩下降近两成。公司2023年上半年共实现营业收入2008.92亿元,同比下降2.91%;归属上市公司股东净利润98.7亿元,同比下降19.43%;扣非归属净利润87.02亿,同比下降25.93%;基本每股收益0.84元。上半年结算业绩下降近两成,主要由于开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。而随着销售回暖带来结算规模及利润率回升,预计后续业绩将能逐步修复。

债务结构持续优化,资金安全性较高。截止二季末,公司净负债率49.5%,处于行业低位;货币资金1221.8亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍;经营活动产生的现金流量净额连续14年为正,上半年为18.6亿元。集团持续优化负债结构,降低融资成本,一年内到期的有息负债占比14.2%,较年初下降6.3个百分点,境内新增融资的综合成本3.73%,加权平均债务期限5年。

投资建议:万科拥有业内最全面的不动产赛道布局,业务多元并且具备扩展提升空间,在行业中保持第一阵营地位。同时财务管理稳健,债务结构持续优化,资金安全性较高。龙头房企逆市下经营优势更为突出,预计公司2023年基本每股收益1.76元,当前股价对应PE为7.2倍,维持“持有”评级。

风险提示:宏观经济持续向下;楼市优化政策落地及成效低于预期;行业整体基本面持续走差,楼市预期悲观;公司销售出现超预期下滑,业绩及资金面转差;多元业务发展低于预期拖累业绩及现金流。

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