中信证券：我们给予招商蛇口(001979)公司2023 年1.2 倍PB，对应目标价15 元/股，维持“买入”的投资评级。
2023 年以来公司销售表现突出，当前储备资源优质，长期业绩稳定性有较好支撑，资产质量较好，融资渠道持续保持通畅，市场竞争优势明显。公司顺利落地发行股份购买资产并完成募集配套资金，市场综合竞争力进一步提升。公司的持有性物业资产规模体量大、业态类型足，在REITs 平台加持下有望持续释放资产管理带来的价值提升，助推公司转型成为中国领先的综合业态不动产资产开发管理企业。
销售表现优秀，资源储备丰富。2023 年1-9 月，公司累计合约销售面积918 万方，同比+21.9%，合约销售金额2263 亿元，同比+12.3%，销售表现处于行业领先水平。公司拿地投资保持稳定，2022 年至今（截至2023 年9 月底），公司拿地销售金额比为38%。公司坚持核心区域深耕战略，投资资源主要聚焦在核心重点城市，2023 年1-9 月公司新增拿地投资金额40%位于北京和上海两地市场，新增货值质量高，去化潜力强，未来销售去化的可持续性有较为坚实的支撑。此外，公司目前在粤港澳大湾区重点城市深圳的核心地区（蛇口、太子湾、前海等区域）仍拥有大量待开发优质储备资源，有望伴随湾区经济发展稳步释放储备价值。
股权融资顺利落地，综合竞争力进一步提升。2023 年7 月，公司通过新增发行股份6.02 亿股用于购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，交易完成后公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例由83.1%提升至85.99%，优质资产注入有助于提升公司综合价值，进一步强化公司对于前海优质资源的控制。2023 年9 月，公司成功向特定对象发行股份募集配套资金85 亿元，拟用于存量涉房项目、补充流动资金及偿还债务，发行完成后公司资产负债率料将下降，资本结构进一步优化，财务费用支出降低，并提高长期盈利能力和可持续发展能力。
多业态管理能力持续强化，REITs 资产平台日渐成熟。公司在表内开发持有多种业态的优质资产，包括产业园、写字楼、购物中心、长租公寓等，截至2023年中期，公司持有的投资性物业规模约1217 亿元。目前公司在港股和A 股市场分别拥有招商局商业房托（1503.HK）和蛇口产园REIT（180101.SZ）境内外资产上市双平台，在管底层资产涵盖产业园、购物中心、写字楼等业态，2023年上半年蛇口产园REIT 成功完成扩募，为公司带来一次性投资收益8.06 亿元。
我们认为，资产出表渠道和管理运营平台搭建对于房地产企业的重要性愈加明显，规模大、持有资源丰富的开发企业可以藉由不动产运营上市平台，提升长期经营稳定性。公司在行业内率先打通了不动产资产管理“投融管退”全流程通道，拥有多元的不动产资产类别和成熟的平台化资产管理模式，有望引领房地产行业向新发展模式转向。
风险因素：房地产销售市场基本面继续下行的风险。公司历史上部分低毛利项目结算可能会对业绩表现造成压制的风险。公司投资性不动产物业资产出表进度不及预期的风险。
盈利预测、估值与评级：2023 年以来公司销售表现突出，当前储备资源优质，长期业绩稳定性有较好支撑，资产质量较好，融资渠道持续保持通畅，市场竞争优势明显。公司顺利落地发行股份购买资产并完成募集配套资金，市场综合竞争力进一步提升。公司的持有性物业资产规模体量大、业态类型足，在REITs平台加持下有望持续释放资产管理带来的价值提升，助推公司转型成为中国领先的综合业态不动产资产开发管理企业。我们调整对公司2023/2024/2025 年每股净利润预测至0.76/1.01/1.20 元（新增2025 年每股净利润预测，公司已完成股份发行购买资产及发行股份募集配套资金，目前总股本已经发生变化，根据新股本计算的原2023/2024 年预测为0.86/0.88 元/股）。参考行业高信用开发公司如华润置地、越秀地产、华发股份、滨江集团（中信证券研究部预测）等公司当前0.6-1.0 倍的PB 估值，考虑到公司当前PB 估值水平处于近五年7.8%的低分位数，具备较强吸引力，且公司业务布局相对全面，优质资产储备丰富，财务安全度高，我们给予公司2023 年1.2 倍PB，对应目标价15 元/股，维持“买入”的投资评级。