海通证券:招商蛇口(001979)2023 年上半年资源聚焦核心城市 销售业绩靓丽增长

提质增效带动收益。2023 年上半年,招商蛇口(001979)公司实现营业收入514.42 亿元,同比下降10.63%。其中,公司开发业务收入为416.28 亿元,同比下降16.21%,占营业收入比重为80.92%;资产运营收入为27.39 亿元,同比上升40.44%,占营业收入比重为5.32%;城市服务收入为70.75 亿元,同比上升19.27%,占营业收入比重为13.76%。2023 年上半年,公司实现归属于上市公司股东的净利润21.53 亿元,同比上升14.09%,基本每股收益0.22 元/股,同比上升37.50%。公司计划半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

财务稳健优化三道红线,抓住窗口降低融资成本。截至2023 年上半年底,公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年新增138 亿元公司债注册,新增公开市场融资74.9 亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;上半年综合资金成本3.65%,较年初降低24BP。

销售业绩同比高增,资源聚焦核心城市。2023 年上半年,公司累计实现销售面积683.96 万平,同比增加40.30%,累计实现销售金额1664.36 亿元,同比增加40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五,较2022 年同期提升一位。2023 年上半年,公司累计获取25 宗地块,总计容建面约238 万平方米,权益地价345 亿元。“强心30 城”的投资金额占比100%,其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%,资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

资产运营全面开花,业态布局丰富优质。2023 年上半年,公司管理范围内全口径资产运营收入31.2 亿元,实现EBITDA16.6 亿元,分别同比增长22.5%和26.1%。公司持续强化运营期成本管控,进一步提升EBITDA。2023 年上半年,公司成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA Margin 达61%,同比提升0.2 个百分点;年化EBITDA 回报率达6.39%,同比2022 年全年实际EBITDA 率提升0.6 个百分点。

投资建议:维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024 年的EPS 分别为0.95 和1.49 元,考虑公司销售保持竞争优势,融资背景强,在当前市场供给侧改革背景下,我们给予公司估值适度溢价,即2023 年17-19XPE,合理价值区间为16.15~18.05 元,维持“优于大市”评级。

风险提示:行业面临下行风险。

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