提质增效带动收益。2023 年上半年，招商蛇口(001979)公司实现营业收入514.42 亿元，同比下降10.63%。其中，公司开发业务收入为416.28 亿元，同比下降16.21%，占营业收入比重为80.92%；资产运营收入为27.39 亿元，同比上升40.44%，占营业收入比重为5.32%；城市服务收入为70.75 亿元，同比上升19.27%，占营业收入比重为13.76%。2023 年上半年，公司实现归属于上市公司股东的净利润21.53 亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22 元/股，同比上升37.50%。公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
财务稳健优化三道红线，抓住窗口降低融资成本。截至2023 年上半年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。上半年新增138 亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9 亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
销售业绩同比高增，资源聚焦核心城市。2023 年上半年，公司累计实现销售面积683.96 万平，同比增加40.30%，累计实现销售金额1664.36 亿元，同比增加40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较2022 年同期提升一位。2023 年上半年，公司累计获取25 宗地块，总计容建面约238 万平方米，权益地价345 亿元。“强心30 城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。
资产运营全面开花，业态布局丰富优质。2023 年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入31.2 亿元，实现EBITDA16.6 亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。公司持续强化运营期成本管控，进一步提升EBITDA。2023 年上半年，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA Margin 达61%，同比提升0.2 个百分点；年化EBITDA 回报率达6.39%，同比2022 年全年实际EBITDA 率提升0.6 个百分点。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024 年的EPS 分别为0.95 和1.49 元，考虑公司销售保持竞争优势，融资背景强，在当前市场供给侧改革背景下，我们给予公司估值适度溢价，即2023 年17-19XPE，合理价值区间为16.15~18.05 元，维持“优于大市”评级。
风险提示：行业面临下行风险。
海通证券：招商蛇口(001979)2023 年上半年资源聚焦核心城市 销售业绩靓丽增长