事件：招商蛇口(001979)公司发布2023 年中报。2023 年上半年，公司实现营业收入514.4 亿元，同比减少10.6%；归母净利润21.5 亿元，同比增长14.1%。
点评：核心盈利小幅下滑，聚焦核心16 城，宽松政策有望加速销售，财务稳健。
结算进度较慢，核心盈利小幅下滑：23 年H1，公司实现营收514.4 亿元，其中开发业务收入416.3 亿元，同比减少16.2%，主要因结算进度较慢，上半年约完成年度竣工目标的28.6%，下半年竣工有望提速；公司综合毛利率为16.3%，同比降低2.3pct，主要因开发业务毛利率同比下滑2.9pct 至17.8%，综合毛利率边际下滑幅度已明显收窄，我们认为公司前期充分计提存货减值以及22 年以前获取的低毛利项目逐步进入结算尾声，毛利率下滑趋势或将在24 年开始有所改善；公司归母净利润同比增长14.1%，主要因向蛇口产园REIT 出售深圳光明科技园相关股权实现投资收益约8.06 亿元，扣非归母净利润同比下滑5.4%。
销售表现优秀，城市深耕效果显著：23 年H1，公司实现销售金额 1664 亿元，同比增加 40.1%，全口径销售额排名行业第五，较去年同期提升一位；于上海、合肥、苏州、深圳等 12 个城市进入当地流量销售金额排名前五。截至23 年上半年末，公司完工产品在整体存货中占比为17.7%，保持稳定，去化表现稳定。
聚焦核心16 城，政策宽松有望加速销售：23 年H1，公司新增土储 238 万平米，总地价约416 亿元，拿地销售比为25.0%，新增土储全部集中于公司聚焦的“强心30 城”，其中于“核心6+10 城”的投资金额占比达 98%，高度聚焦一二线核心城市。随着近期“认房不认贷”等宽松政策落地，公司重点布局的核心城市改善性住房成交情况有望改善，或将助力公司进一步提升去化速度。
财务稳健，现金充裕：截至23 年上半年末，公司融资余额为2105.5 亿元，较2022 年末增长4.2%，货币资金较2022 年末增长19.3%；剔除预收账款后的资产负债率为 62.86%，净负债率 47.01%，现金短债比 1.09，现金短债比较22年末有所下滑或与新旧债务结构调整有关，3 年以上的借款占比37.8%，较2022年末提升13.5pct；上半年综合融资成本为3.65%，较2022 年末下降24BP。
盈利预测、估值与评级：考虑公司毛利率下滑等因素，我们下调公司23-25 年的归母净利润预测为79.4 亿元（下调11.1%）、93.8 亿元（下调8.9%）、116.5亿元（下调5.4%），当前股价对应23-25 年PE 估值为15.7/13.3/10.6 倍，公司背靠招商局集团，集团资源丰富，拿地与销售表现积极，优质土储充裕，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。
风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。
光大证券：招商蛇口(001979)2023 年中报核心盈利小幅下滑 政策宽松助力销售