光大证券:招商蛇口(001979)2023 年中报核心盈利小幅下滑 政策宽松助力销售

事件:招商蛇口(001979)公司发布2023 年中报。2023 年上半年,公司实现营业收入514.4 亿元,同比减少10.6%;归母净利润21.5 亿元,同比增长14.1%。

点评:核心盈利小幅下滑,聚焦核心16 城,宽松政策有望加速销售,财务稳健。

结算进度较慢,核心盈利小幅下滑:23 年H1,公司实现营收514.4 亿元,其中开发业务收入416.3 亿元,同比减少16.2%,主要因结算进度较慢,上半年约完成年度竣工目标的28.6%,下半年竣工有望提速;公司综合毛利率为16.3%,同比降低2.3pct,主要因开发业务毛利率同比下滑2.9pct 至17.8%,综合毛利率边际下滑幅度已明显收窄,我们认为公司前期充分计提存货减值以及22 年以前获取的低毛利项目逐步进入结算尾声,毛利率下滑趋势或将在24 年开始有所改善;公司归母净利润同比增长14.1%,主要因向蛇口产园REIT 出售深圳光明科技园相关股权实现投资收益约8.06 亿元,扣非归母净利润同比下滑5.4%。

销售表现优秀,城市深耕效果显著:23 年H1,公司实现销售金额 1664 亿元,同比增加 40.1%,全口径销售额排名行业第五,较去年同期提升一位;于上海、合肥、苏州、深圳等 12 个城市进入当地流量销售金额排名前五。截至23 年上半年末,公司完工产品在整体存货中占比为17.7%,保持稳定,去化表现稳定。

聚焦核心16 城,政策宽松有望加速销售:23 年H1,公司新增土储 238 万平米,总地价约416 亿元,拿地销售比为25.0%,新增土储全部集中于公司聚焦的“强心30 城”,其中于“核心6+10 城”的投资金额占比达 98%,高度聚焦一二线核心城市。随着近期“认房不认贷”等宽松政策落地,公司重点布局的核心城市改善性住房成交情况有望改善,或将助力公司进一步提升去化速度。

财务稳健,现金充裕:截至23 年上半年末,公司融资余额为2105.5 亿元,较2022 年末增长4.2%,货币资金较2022 年末增长19.3%;剔除预收账款后的资产负债率为 62.86%,净负债率 47.01%,现金短债比 1.09,现金短债比较22年末有所下滑或与新旧债务结构调整有关,3 年以上的借款占比37.8%,较2022年末提升13.5pct;上半年综合融资成本为3.65%,较2022 年末下降24BP。

盈利预测、估值与评级:考虑公司毛利率下滑等因素,我们下调公司23-25 年的归母净利润预测为79.4 亿元(下调11.1%)、93.8 亿元(下调8.9%)、116.5亿元(下调5.4%),当前股价对应23-25 年PE 估值为15.7/13.3/10.6 倍,公司背靠招商局集团,集团资源丰富,拿地与销售表现积极,优质土储充裕,信用优势显著,未来有望持续提升市占率和业绩,维持“买入”评级。

风险提示:销售、拿地不及预期,开工、交付不及预期,市场下行超预期等风险。

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