本报告导读：
招商蛇口(001979)公司归母净利润率企稳，业绩增速由负转正，打破了以往“增收不增利”的境况，未来随着拿地权益比的提升，将扭转少数股东损益占比过高局面。
投资要点：
维持增持评级 ，维持目标价22.05元。2023年上半年公司实现营业收入514 亿元，同比下降10.6%，实现归母净利润22 亿元，同比增长14.1%。
考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，并且坚持“强心 30 城”战略， 业绩将迎来困境反转，维持2023/2024/2025 年EPS 分别为0.74/1.08/1.28 元，维持目标价22.05 元。
归母净利润率企稳，业绩增速由负转正。虽然公司上半年营收结算同比下滑10.6%以及毛利率下降2.3pct，但由于归母净利润率的反弹，从2022年上半年的3.3%提升0.9pct 至2023 年同期的4.2%，造成公司虽然利润总额同比下降9.6%，但归母净利润却实现了同比14.1%的正增长，这里主要由于三费同比减少17.2%，蛇口产园 REIT 扩募实现投资收益约8 亿元以及少数股东损益占比下降9.5pct 的影响。
拿地权益比大幅提升，将扭转少数股东损益占比过高局面。2022 年公司少数股东损益占比首次超50%,少数股东权益占比也创新高达64%，但截止到2023 年上半年公司拿地权益比已经从60%提升至83%，因此未来少数股东损益占比应呈下降趋势。此外“核心 6+10 城”的投资金额占比达 98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市，保障未来的销售去化。
加快高息债务置换，降本成效显著。上半年新增 138 亿元公司债注册和公开市场融资 74.9 亿元，综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。
风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。
国泰君安：招商蛇口(001979)业绩反弹在路上