事项：
招商蛇口(001979)公司发布2023年半年报，上半年实现营业收入514.4亿元，同比下降10.6%，归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%，与业绩快报一致。
平安观点：
归母净利同比增长，未结资源仍旧充足：公司2023年上半年实现营业收入514.4 亿元， 同比下降10.6% ， 归母净利润21.5 亿元， 同比增长14.1%。归母净利润增速高于营收主要因：1）投资收益同比增加3.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降9.5个百分点至43.4%。上半年受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，毛利率同比下降2.3个百分点至16.3%。公司2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%；上半年末合同负债1965.9亿元，较年初增长35.7%，未结资源仍旧充足。
销售目标完成过半，城市深耕成效凸显：公司上半年销售金额1664.4亿元，同比增长40.1%，完成全年计划（3300亿元）50.4%；销售面积684万平米，同比增长40.3%；销售均价24334元/平米，同比微降0.2%。上半年上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。
拿地区域持续聚焦，融资畅通成本较低：公司上半年累计获取25宗地块，权益地价345亿元。“强心30城”投资金额占比100%，其中“核心6+10城”投资金额占比98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。同时积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，成功落地佛山宝华旧改项目。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元；综合融资成本3.65%，较年初降低24BP。期末剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47%、现金短债比为1.1倍，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。
投资建议：维持原有预测，由于公司存在增发行为，按最新股本计算，预计公司2023-2025年EPS为0.67元、0.91元、1.27元，当前股价对应PE分别为21.3倍、15.7倍、11.3倍。公司融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若未来经济及收入预期扭转较慢、楼市修复程度及节奏低于预期，将对公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度加大或导致公司优质土储获取不足、利润空间降低风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。
平安证券：招商蛇口(001979)2023年半年报销售业绩同比增长 拿地聚焦融资畅通