国金证券:招商蛇口(001979)2023 年半年度投销表现韧性足 轻重并举多元向好

事件

2023 年 8月 28 日招商蛇口(001979)发布 2023 年半年度报告:2023 年上半年实现营收 514.4 亿元,同比下降 10.63%;实现归母净利润 21.5亿元,同比增长 14.09%。

点评

公司营收下滑,归母净利润逆势增长:1H23 公司营收同比下滑主要由于房地产项目结转规模同比减少,开发业务营业收入同比-16.2%;而资产运营和城市服务业务营收分别同比 +40.4%和19.3%。1H23 公司利润总额、净利润分别同比-9.6%和-5.1%,而归母净利润同比逆势增长 14.09%,主要原因是:①公司销售确收的权益比例提升,少数股东损益同比-22.2%;②投资收益同比增加3.4 亿元,蛇口产园 REIT扩募,公司取得投资收益 8.1 亿元。

销售规模恢复增长,投资拿地聚焦深耕:1H23 公司累计签约销售金额约 1664 亿元,同比增加 40.1%,位列克而瑞百强销售榜的第五位;在上海、合肥、苏州等 12 个城市进入当期销售榜单前五。

1H23 公司累计获取 25 宗地块,总建面 238 万方,权益地价 345亿元,强心 30 城投资金额占比 100%,其中核心 6+10 城的投资金额占比达 98%;多渠道获取土地,成功落地佛山宝华旧改项目。轻重并举,资产运营和城市服务多元业务向好:1H23资产运营全口径收入31.2亿元,同比+22.5%;EBITDA为16.6亿元,同比+26.1%,回报率 6.39%,上升 0.6pct。1H23 物业管理运营收入 69.8亿元,同比+23.6%,在管面积合计 3.3 亿方;举办会展 32 场,办展面积 269 万方。

融资成本持续下降,股权融资获监管批复:截至 2023年6月,公司三道红线持续绿档,剔除预收账款的资产负债率为62.86%,净负债率 47.01%,现金短债比 1.09;综合融资成本 3.65%,较 2022年全年下降 24BP,2023 年 6月 16 日公司定增获证监会同意注册,本次交易完成后公司对于招商前海实业的权益比例将提升约13.65%,有望提升深圳优质土储权益比例。

投资建议

公司上半年归母净利润逆势增长,投销表现韧性足,未来公司利润有望触底回升。我们维持盈利預测不变,2023-25 年归母净利润分别为65.9、106.5和140.0亿元,同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%,公司股票现价对应PE估值为18.1/11.2/8.5倍,维持“买入”评级。

风险提示

政策落地不及预期;房地产市场销售持续低迷;竣工不及预期。

国金证券:招商蛇口(001979)2023 年半年度投销表现韧性足 轻重并举多元向好

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