保利发展(600048)营收归母净利均两位数同比增长。2023 年上半年公司实现营业收入1370.27 亿元，同比上升23.71%；2023 年上半年公司归母净利122.22 亿元，同比上升12.65%，或系二月份开始刚性需求释放及公司优化推盘节奏所致；公司上半年毛利率为21.29%，同比下降4.26 个百分点，且可能处于筑底水平，随着后续2021 年下半年和2022 年优质项目的相继结算，公司毛利率水平或将逐渐提升。
市占率水平逐步提升，多城市销售位列前三。2023 年上半年公司实现签约金额2368.21 亿元、签约面积1383.09 万平方米，同比增加12.7%和 5.8%，销售规模同比增速明显，市场占有率提升0.4 个百分点至3.8%。在公司布局的城市中，上半年有25 个销售排名第一，46 个排名前三，销售金额突破百亿的城市达到6 个。截至2023 年上半年，公司实现2273 亿元现金回笼，同比提升13.9%，公司货币资余额1486 亿元，维持在总资产的10%左右，资金流动性相对合理。
加大投资力度，持续聚焦一二线城市。2023 年上半年公司共获取41 个项目，拿地总价709 亿元，同比增加17%，新增计容建筑面积385 万方，同比下降7%，这或与公司持续聚焦一二线城市有关，公司在38 个核心城市拓展的总地价和面积分别为99%和95%，同比提升9 个百分点和21 个百分点。截至2023年6 月，公司总土地储备为14548 万平，土地储备较为充足。
“三道红线”维持绿档，低成本融资渠道不断拓宽。截至2023 年上半年，公司扣预资产负债率65.31%、净资产负债率63.06%、现金短债比1.38，“三道红线”均持续维持在绿档水平；从债务结构来看，截至2023 年上半年，公司短期负债占总负债18.6%，较年初下降2.7 个百分点，银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19 个基点。公司分别于2023 年3 月和5 月共发行30 亿元公司债券，利率分别为3.2%和3.0%；公司分别于2023 年2 月和3 月共发行50 亿元的短期融资券，利率低至2.26%，融资成本始终维持低位。
投资建议：公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025 年营收分别达2934.18 亿元/3125.65 亿元/3383.43 亿元，同比增长4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025 年PE 倍数为8/7/6。维持“推荐”评级。
风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期
民生证券：保利发展(600048)2023年中报点评营收归母净利获双增长 低成本融资助力公司发展