民生证券:保利发展(600048)2023年中报点评营收归母净利获双增长 低成本融资助力公司发展

保利发展(600048)营收归母净利均两位数同比增长。2023 年上半年公司实现营业收入1370.27 亿元,同比上升23.71%;2023 年上半年公司归母净利122.22 亿元,同比上升12.65%,或系二月份开始刚性需求释放及公司优化推盘节奏所致;公司上半年毛利率为21.29%,同比下降4.26 个百分点,且可能处于筑底水平,随着后续2021 年下半年和2022 年优质项目的相继结算,公司毛利率水平或将逐渐提升。

市占率水平逐步提升,多城市销售位列前三。2023 年上半年公司实现签约金额2368.21 亿元、签约面积1383.09 万平方米,同比增加12.7%和 5.8%,销售规模同比增速明显,市场占有率提升0.4 个百分点至3.8%。在公司布局的城市中,上半年有25 个销售排名第一,46 个排名前三,销售金额突破百亿的城市达到6 个。截至2023 年上半年,公司实现2273 亿元现金回笼,同比提升13.9%,公司货币资余额1486 亿元,维持在总资产的10%左右,资金流动性相对合理。

加大投资力度,持续聚焦一二线城市。2023 年上半年公司共获取41 个项目,拿地总价709 亿元,同比增加17%,新增计容建筑面积385 万方,同比下降7%,这或与公司持续聚焦一二线城市有关,公司在38 个核心城市拓展的总地价和面积分别为99%和95%,同比提升9 个百分点和21 个百分点。截至2023年6 月,公司总土地储备为14548 万平,土地储备较为充足。

“三道红线”维持绿档,低成本融资渠道不断拓宽。截至2023 年上半年,公司扣预资产负债率65.31%、净资产负债率63.06%、现金短债比1.38,“三道红线”均持续维持在绿档水平;从债务结构来看,截至2023 年上半年,公司短期负债占总负债18.6%,较年初下降2.7 个百分点,银行贷款与直接融资比重为86%,综合融资成本约3.73%,较年初下降19 个基点。公司分别于2023 年3 月和5 月共发行30 亿元公司债券,利率分别为3.2%和3.0%;公司分别于2023 年2 月和3 月共发行50 亿元的短期融资券,利率低至2.26%,融资成本始终维持低位。

投资建议:公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道,在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取,在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025 年营收分别达2934.18 亿元/3125.65 亿元/3383.43 亿元,同比增长4.4%/6.5%/8.2%;2023-2025 年PE 倍数为8/7/6。维持“推荐”评级。

风险提示:“保交楼”工作滞后;公司土地拓展不及预期;市场回暖速度不及预期

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