海通证券:保利发展(600048)战略前瞻高质发展 财务稳健持续优化

保利发展(600048)收入及利润保持增长,利润率逐步回归合理。

1)2023 年1H,公司实现营业总收入1370.27 亿元,同比增长23.71%。受市场下行影响,公司毛利率同比下降4.26 个百分点至21.29%。

2)受益结转规模提升,公司利润规模实现增长。2023 年1H 公司实现净利润150.67 亿元,同比增长 0.80%。同时受结算权益比提升的影响,公司归母净利润122.22 亿元,同比增长12.65%。2023 年上半年公司净利率为8.92%,同比下降0.85 个百分点。

强化现金流管理,持续优化财务结构。

1)2023 年1H,公司加强按揭和待收房款管理,抢抓资金回笼,实现回笼金额2273 亿元,同比提升13.9%,回笼率 96%,同比提升1.1 个百分点;以销定产,上半年新开工面积626 万平方米,同比下降44%。公司上半年实现经营活动现金流量净额71 亿元,较22 年同期增加296 亿元。

2)2023 年1H,公司货币资金余额1486 亿元,保持在总资产10%左右的合理水平。有息负债规模3564 亿元,较期初减少250 亿元。报告期末,公司资产负债率76.99%,较年初下降1.12 个百分点;扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%,分别下降3.17 和0.50 个百分点,现金短债比为1.38,“三道红线”持续保持绿档水平。

3)2023 年1H,公司一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%,较年初下降2.7 个百分点;银行贷款与直接融资比重为86%,综合融资成本约3.73%,较年初下降19 个基点。

聚焦核心城市,销售规模同比增长。2023 年1H,公司实现销售签约面积1383.09 万平方米,同比上升5.8%,实现销售签约金额2368.21 亿元,同比上升12.7%,市场占有率提升0.4 个百分点至3.8%。公司持续发挥城市深耕优势。公司重点布局的38 个核心城市的销售金额占比87%,同比提升8 个百分点;销售金额超百亿城市达到6 个,累计销售金额1123 亿元。

投资建议:维持“优于大市”评级。我们给予公司2023 年EPS 为人民币1.81元,10-12 倍PE 估值,对应市值区间为2165-2598 亿元,对应合理价值区间为每股18.08-21.70 元。

风险提示:行业销售存在下行风险

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