光大证券：保利发展(600048)动态跟踪毛利率具备优势销售韧性保持较好

事件：保利发展(600048)公司发布2023 年中报及2023 年8 月份销售与拿地公告。

点评：业绩平稳增长，盈利能力整体处于行业前列，销售韧性较好，土储充裕。

毛利率处于行业前列，业绩平稳增长：23 年H1，公司实现营业总收入1370.3亿元，同比增长23.7%，其中房地产销售收入为1255.3 亿元，同比增长25.3%，主要因上半年交付房屋数量大幅提升；综合毛利率为21.3%，同比降低4.3pct，其中房地产销售业务毛利率为21.4%，主要因19-20 年期间获取的部分低毛利项目仍处于结算期，考虑到公司22 年获取项目的毛利率有望改善，预期毛利率改善窗口期将于2024 年到来；公司归母净利润为122.2 亿元，同比增长12.7%，归母净利率为8.9%，同比小幅下滑，主要因毛利率和投资收益下滑等因素。公司运营稳健，成本随行业发展趋势有所提升，但毛利率整体处于行业前列。

上半年38 城销售贡献87%，1-8 月销售韧性较好：23 年H1，公司实现销售额2368 亿元，同比上升12.7%，市场占有率较2022 年提升0.4 个百分点至3.8%，其中公司重点布局的 38 个核心城市的销售金额占比 87%，在25 个城市销售排名第一，城市深耕优势明显。23 年1-8 月，公司实现销售额2991 亿元，同比增长6.2%；7-8 月合计销售额同比-12.8%，好于百强房企期间整体表现。

拿地积极，土储权益比提升：23 年H1，公司新增土储385 万平米，总地价709亿元，拿地销售比为30%，其中公司在核心38 城的拓展地价和面积占比分别为99%和95%，同比分别提升9pct 和21pct，有效提升土储质量。23 年1-8 月，公司新增土储594 万平米，总地价993 亿元，拿地销售比为33.2%，较上半年继续提升，可售货值充裕；整体拿地权益比例为80.8%，较2022 年提升13.7pct，未来公司并表权和母公司损益占比有望提升，有利于未来业绩提升。

财务稳健，优化负债节约成本：23 年H1，公司销售回笼率为96%，经营现金净流入71 亿元，资金充裕。截至23 年H1 末，公司三道红线指标保持绿档，有息负债规模为3546 亿元，较年初减少250 亿元，其中短债占比18.6%，现金短债比为1.38 倍；综合融资成本约3.73%，较年初下降 19 个基点；充裕的销售回款及较低的融资成本有效助力公司压降负债，有利于节约财务费用、提升利润。

盈利预测、估值与评级：考虑公司毛利率下滑等，我们下调公司23-25 年EPS预测分别为1.68 元（下调6.0%）、1.88 元（下调9.3%）、2.01 元（下调8.9%），当前股价对应23-25 年PE 估值为8.3 倍、7.4 倍、6.9 倍。我们认为公司销售稳健，核心土储充裕，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。

风险提示：销售、拿地不及预期，项目交付不及预期，行业下行超预期等风险。