事项：
保利发展(600048)公司发布2023 年半年度报告，2023 年上半年实现营业收入1369.78 亿元，同比上升23.71%，归母净利润122.22 亿元，同比上升12.65%。
评论：
上半年竣工面积同比增长22%，利润增长主要靠结算提速。1）公司2023 年计划竣工面积4450 万方，上半年竣工面积1586 万方，同比增长22%，竣工结算提速带动上半年营收同比增长24%。2）公司2023 年上半年毛利率为21.29%，同比下降4.26%，反映利润增长主要靠结算提速，而非结算项目利润率改善。
上半年全口径销售金额排名行业第1，重点布局38 城销售金额占比87%。1）2023 年上半年公司实现签约销售金额2368 亿元，同比增长12.7%，全口径销售金额排名行业第1，较22 年同期提升2 位。2）公司重点布局的38 个核心城市销售金额占比87%，同比提升8%；公司在38 个核心城市拓展总地价占比为99%，预计未来销售将更为聚焦。
土储质量不断改善，上半年拿地楼面价/销售均价约108%，税前成本利润率超15%。1）2023 年上半年公司拓展项目41 个，计容建面约385 万方，同比下降7%，总地价709 亿元，同比增加17%，平均楼面价约18416 元/平，拿地楼面价/销售均价约108%，不断改善土储质量。2）公司坚持聚焦住宅开发，2023 年上半年拓展货值中住宅业态占比95%，新增项目税前成本利润率超过15%。
当前市场下各房企投资策略趋同，公司融资成本优势、运营效率优势进一步发挥。当前市场下房企风险偏好普遍较低，投资策略趋同，即聚焦高能级城市确定性地块，公司的融资成本优势、运营优势可以得到进一步发挥，2023 年上半年公司综合融资成本约3.73%，较年初下降19BP；2022 年以来新拓展项目平均首开时长为5.7 个月，首开效率提高3.2 个月。
投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE 回升的基础。预计2023-2025 年公司eps 分别为1.45、1.58、1.66 元，考虑到公司作为头部国央企的中长期价值，基于剩余收益模型并给予公司远期价值20%的溢价，给予公司2023 年目标价20 元，对应2023 年14倍PE，维持公司“推荐”评级。
风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。
华创证券：保利发展(600048)2023年半年报点评结算提速 土储质量不断改善