万联证券：保利发展(600048)点评报告规模保持稳固 业绩稳步增长

保利发展(600048)公司2023 年以来销售金额维持行业第一，投资聚焦核心城市，逐步实现腾笼换鸟，财务水平保持稳健。公司坚持不动产投资开发高质量发展的同时保持销售规模在行业内的龙头地位，当前行业利好政策持续兑现，行业有望回暖企稳，公司有望进一步巩固龙头地位。

事件:8 月31 日，公司披露了2023 年中期报告，公司实现营业总收入1370.27 亿元，同比提升23.71%；公司实现归母净利润122.22 亿元，同比增长 12.65%。

点评：

竣工交付明显提速，推动结算收入增长，毛利率仍有所下降：（1）收入端受益于竣工增长，公司2023 年H1 竣工面积为1585.67 万方，同比增长22.30%，环比Q1（Q1 增速为9.55%）明显提升;新开工面积626.16 万方，同比下降44.18%,较Q1 下滑幅度明显收窄；（2）受行业下行影响公司毛利率下降，公司2023H1 毛利率为21.26%，同比下降4.26pct，较Q1 下降0.61pct；（3）持续严控费用率，公司2023H1 期间费用率为5.18%，较去年同期下降0.99pct；（4）公司上半年由于罚款及违约金收入增加带来约5 亿元营业外收入，同比增长230.7%；（5）少数股东损益占比下降带动归母净利润增长，2023H1 少数股东损益占净利润的比重为18.9%，同比下降8.6pct，较Q1 下降13.2pct。

今年以来公司销售金额稳居行业第一：根据中指百强排行榜，2023 年1-8 月公司实现销售金额2990 亿元（同比+6.1%），居行业首位，销售面积1683 万平方米，同比-0.6%。公司2023 年1-7 月拿地总价824.2 亿元，拿地强度30.8%，权益占比82.6%。2023H1 公司持续发挥城市深耕优势，公司重点布局的38 个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8 个百分点；截至中期末，公司共有在建拟建项目690 个，可售容积率面积1.8 亿平，待开发面积5917.8 万平方米。

行业销售弱复苏，公司回款表现较好，财务维持稳健：2023 年H1 公司实现销售回笼2273 亿元，回笼率为96%。截至23H1 末，公司资产负债率76.99%，较年初下降1.12 个百分点；扣除预收款的资产负债率为 65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17 和0.50 个百分点，现金短债比为 1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。同时综合融资成本持续下降，公司银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19 个基点。

盈利预测与投资建议：我们预计公司23/24/25 年营业收入分别为3119/3334/3704 亿元，归母净利润分别为208/234/252 亿元，公司销售规模增长与业绩增长均保持稳健，行业龙头地位稳固，维持“买入”评级。

风险因素：房地产行业政策放松力度不及预期、销售修复不及预期、政策效果传导不及预期、项目结算不及预期等。