财通证券:保利发展(600048)业绩稳步增长 投资进一步聚焦核心城市

事件:2023 年8 月31 日保利发展(600048)公司发布半年度业绩报告。2023H1 公司实现营业收入1370 亿元,同比+23.7%;实现归母净利润122 亿元,同比+12.9%。

营收及归母净利润均实现双位数增长,盈利能力略承压:2023H1 公司实现营业收入1370 亿元,同比+23.7%;实现归母净利润122 亿元,同比+12.9%;归母净利润增速低于营收增速,主要原因为前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平下降。公司2023H1 毛利率为21.3%,较上年同期下降4.26pct,较2022 年下降0.72pct。2023H1 归母净利率为8.9%,较上年同期降低0.9pct,较2022 年提升2.4pct。

销售表现优于行业整体表现,核心城市贡献提升:2023 年上半年公司实现签约金额2368 亿元,同比+12.7%;签约面积1383 万平米,同比+5.8%。其中核心城市贡献度提升,38 个核心城市销售贡献为87%,同比提升8 个百分点。整体来看,根据国家统计局数据,2023 年1-6 月商品房销售额累计同比-4.5%;根据克尔瑞统计数据,2023 年1-6 月TOP10 房企累计销售金额同比+4.9%;公司2023H1 销售表现优于市场整体表现,亦优于同业TOP10 企业整体表现。2023H1 签约单价为17123 元/平米,同比+6.5%,较2022 年全年提升2.9%,主要原因可能是公司在核心高能级城市销售占比提升所致。

投资聚焦核心城市,土地储备充裕:公司2023H1 拓展项目41 个,新增容积率面积385 万平米,拓展金额共709 亿元,拿地强度(拿地金额/销售金额)29.9%,较2022 年全年有所下降(2022 年为35.3%),拿地均价18416 元/平米,同比+25.0%。在城市分化加剧的背景下,公司在投资端更加聚焦城市深耕,在38 个核心城市拓展金额占比达到99%,较去年同期提升9pct,储备质量有较为明显的提升。截止2023 年半年度末,公司可售容积率面积1.8 亿平米,待开发面积5918 万平米,土地储备充裕,可满足公司未来2-3 年的开发需求。

财务稳健,“三道红线”稳居绿档:截止2023 年半年度末,公司扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%、现金短债比为1.38,各项指标仍符合“三道红线”中绿档企业标准。同时债务期限结构合理,一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%,短期偿债压力可控。在资金回笼方面,公司加强按揭端沟通管理,报告期内实现回笼金额2273 亿元,回笼率96%。资金储备方面,截止报告期末公司在手货币资金1486 亿元,占总资产比重在10%左右,资金较为充裕。

融资渠道畅通,综合融资成本进一步优化:依托稳健经营,公司在融资端优势突出,融资渠道多元且畅通,2023H1 银行贷款与直接融资比重为86%,综合融资成本约3.73%,较年初进一步下降19bp;截止报告期末,公司有息负债规模为3564 亿元,较期初减少250 亿元。

投资建议:得益于在核心城市的提前布局,公司在行业销售下行周期仍然保持优于行业平均的销售表现。在投资端能保持投资定力,进一步聚焦城市深耕,补充优质土地。作为龙头国央企,公司在经营持续保持稳健,在融资端具备较强的优势,综合融资成本持续优化。我们预计公司2023-2025 年实现营业收入3403/3609/3745 亿元,归母净利润211/224/234 亿元。对应PE 分别为8.10/7.61/7.28 倍,首次覆盖,给予“增持”评级。

风险提示:地产销售不及预期,行业政策超预期收紧,行业信用风险加剧

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