事件描述
保利发展(600048)公司2023H1 实现营收1370 亿元（+23.7%），归母净利润122 亿元（+12.7%），扣非归母净利润117 亿元（+15.5%）。
事件评论
竣工结转顺畅，中报业绩稳健增长，后续业绩展望稳健。公司资金链整体充裕背景下竣工结转相对顺畅，2023H1 竣工面积/结算收入分别同比+22.3%/+25.3%，最终公实现营收1370 亿元（+23.7%）；结算毛利率随行业趋势下行（同比下降5.1pct 至21.4%），综合毛利率同比下降4.3pct 至21.3%，对盈利端形成一定压制；但费率控制与结算权益比提升提供有效对冲，最终公司实现归母净利润122 亿元（+12.7%），扣非归母净利润117 亿元（+15.5%），中期业绩实现稳健增长。展望全年，2023 年公司竣工目标4450 万平（+12.0%），结算均价仍有上行空间，预计全年营收仍有望实现较好增速；利润率下行压力逐渐消化，期间费率持续控制，权益比例持续提升，公司后续业绩展望仍然稳健。
龙头地位持续夯实，聚焦深耕核心城市。尽管上半年尤其二季度行业需求端仍有所承压，但公司凭借优质品牌口碑与持续深耕核心城市，仍录得不错销售增长。2023H1 公司实现销售金额2368 亿元（+12.7%），面积1383 万平（+5.8%），均价1.71 万元/平（+6.5%）；公司销售规模稳定在行业第一位置，龙头地位愈发稳固，而销售均价的持续上行则进一步体现深耕和聚焦的效果（核心38 城销售金额占比87%，+8pct）。公司把握拿地机遇，投资行为仍相对进取，2023H1 拿地金额709 亿元（+16.8%），面积385 万平（-6.5%），楼面均价1.84 万元/平（+25.0%）；金额、面积口径下的拿地强度分别为29.9%（+1.1pct）、27.8%（-3.7pct），楼面均价/销售均价为107.5%（+15.9pct）。高度重视拿地质量，弱市背景下拿地更为聚焦，2023H1 核心38 城拿地金额/拿地面积分别为99%/95%，同比+9/+21pct，楼面均价大幅提升也对其有所印证，后续在流速与盈利方面均有较好保障（上半年拓展项目税前成本利润率平均超过15%）。整体来看，公司充裕的优质土储，相对进取的拓展态度，叠加央企优质信用与产品力，预计全年销售仍将有不错表现。
多元业务持续发力提供业绩支撑，推进定增提升扩表与整合潜力。开发之外，公司综合服务和资产经营能力持续提升。截至2023H1 保利物业合同面积/在管面积分别为8.42/6.50亿平，同比+15.2%/+24.3%，其中第三方在管面积占比达63.3%；酒店、展馆等业务也有不错表现。公司定增事项已经获得证监会同意批复，如若正式落地后势必将大幅优化资本结构，也进一步提高公司逆势扩表和行业整合的潜力。
中报业绩稳健增长，龙头地位持续巩固。公司竞争优势在本轮周期体现的淋漓尽致，上半年销售表现靓丽，中期业绩也实现稳健增长；持续深耕核心城市，在手土储充裕且流速与盈利兼具；格局优化与份额提升更是长期确定性投资逻辑，再融资为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持， 多元业务打开估值空间。预计2023-2025 年归母净利193/203/225 亿元，对应PE 为9.2/8.7/7.9X，维持“买入”评级。
风险提示
1、毛利率何时触底存在一定不确定性；
2、非公开发行事项存在一定不确定性。
长江证券：保利发展(600048)中报业绩稳健增长 龙头地位持续巩固