事项：
保利发展(600048)公司公布2023年半年报，上半年实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.7%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%，略高于业绩快报披露水平。
平安观点：
业绩平稳增长，未结资源充足：2023H1公司实现营业收入1369.8亿元，同比增长23.7%，归母净利润122.2亿元，同比增长12.7%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至21.3%；2）投资收益同比减少14.5亿元。2023H1末合同负债4417.7亿元，为近一年营收1.4倍，未结资源仍旧充足。
销售同比提升，积极补充土储：2023H1公司实现销售签约面积1383.1万平米，同比上升5.8%，签约金额2368.2亿元，同比上升12.7%，市占率提升0.4个百分点至3.8%。其中重点布局的38个核心城市销售金额占比87%，同比提升8个百分点。2023H1公司共拓展项目41个，总地价 709亿元，同比增加17%，容积率面积385万平米，同比下降7%。拿地销售金额比29.9%，拿地销售面积比27.8%。其中38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点；始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，投资确定性强。
强化现金流管理，持续优化财务结构：2023H1公司抢抓资金回笼，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点。期末扣除预收款的资产负债率65.3%、净负债率63.1%、现金短债比1.38倍，“三道红线”持续保持绿档；一年内到期债务占有息负债比重18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。
投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS分别为1.63元、1.70元、1.87元，当前股价对应PE分别为9.1倍、8.7倍、7.9倍。公司充足未结资源奠定业绩释放基础，融资优势突出，拿地积极聚焦，销售规模领先，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。
风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：近期楼市复苏呈现疲态，若未来经济及收入恢复低于预期，将对行业及公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争仍旧激烈，获地难度加大或导致优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。
平安证券：保利发展(600048)销售业绩平稳增长 拿地聚焦财务稳健