保利发展(600048)1H23 业绩符合预告，小幅超出市场预期
公司发布2023 年半年度业绩：受较快交付节奏带动，营业收入同比增长24%至1370 亿元，结算税后毛利率同比下降2.9ppt至18.3%；合联营项目结算较少导致投资收益同比减少14 亿元，最终致归母净利润同比增长13%至122 亿元，小幅超出市场预期。
积极拓展优质土储，存量资源质量持续改善。公司坚持以销定产、深耕核心城市的投拓策略，1-7 月累计新增土储金额约824 亿元，对应金融口径拿地强度31%，权益比例维持81%高水平；从结构看，我们估测超高/高能级城市拓展金额占比超九成，期内新增土储平均税前毛利率约26%，延续2022 年以来高水平。我们估计1H23 末公司剩余可售货值1.4 万亿元，可覆盖未来2-3 年销售额；按面积与金额口径统计，约55%和72%的资源布局于超高/高能级城市（2021 年末52%和68%），存量土储质量的结构性改善趋势已有显现。
央资龙头财务端优势突出。公司注重下行期现金流管控，1H23 回款率较2022 年提升3ppt至96%，录得经营性现金净流入71 亿元（1H22 为-225亿元），财务端指标稳中向好，扣预负债率/净负债率/现金短债比分别为65.3%/63.1%/1.38x。期内公司债务直融渠道畅通，累计发行公司债30 亿元、中期票据50 亿元，1H23 末综合融资成本下行19BP至3.73%。
发展趋势
料全年销售端延续稳健增长，业绩端有望扎实兑现。7M23 公司累计签约销售额约2678 亿元，同比增长10%，位列行业第一位。我们估计公司上半年完成全年计划新推量（约4800 亿元）的四成，加之期内新增货值1600 亿元部分年内满足预售标准，判断下半年可售货源充裕。此外，伴随高能级城市需求支持性政策落地兑现预期，公司受益于土储能级结构去化率或有较大改善空间，我们预计全年销售有望保持稳健增长趋势。截至1H23 末，公司待结算资源较2022 年末增长7%至4427 亿元，可覆盖2023 年中金预测开发赛道收入（同比增逾一成）的1.4 倍，同时年内结算资源利润率有望平稳筑底，最终带动全年盈利稳中有进。
盈利预测与估值
我们维持跑赢行业评级与盈利预测不变，对应2023/2024 年归母净利润同比+12%/+7%，当前股价对应8.6/8.0 倍2023/2024 年P/E和0.8/0.7 倍2023/2024 年P/B；维持目标价20.51 元/股不变，对应11.9/11.1 倍2023/2024 年P/E和1.1/1.0 倍2023/2024 年P/B，当前股价有39.1%上行空间。
风险
政策落地后基本面修复弹性与持续性不及预期；新增土储量、质不及预期。
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