海通证券：万科A(000002)财务稳健现金充裕经营服务双位增长

地产开发有序调整，经营服务呈现活力。2023 年上半年，公司实现营业收入2008.9 亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7 亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1708.4 亿元，同比下降4.5%。

经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3 亿元，同比增长11.9%。

其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

财务稳健现金充裕，融资成本继续压降。公司继续保持行业领先的信用评级，截至2023 年上半年底，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7 倍；经营活动产生的现金流量净额连续14 年为正，上半年为18.6 亿元。公司持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3 个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0 年。

销售面积维持，行业地位领先。2023 年上半年公司实现销售面积1297.0 万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4 亿元，同比下降5.3%。销售金额在15 个城市位列第一，在12 个城市排名第二，在5 个城市排名第三。2023年上半年公司在各大区域的销售分布情况看，主要贡献区域为上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域和西北区域，分布占到总销售金额的34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%和6.1%。

优质土储多项斩获，新增土储高质高量。2023 年1-8 月公司累计获取新项目32 个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0 万平，权益计容规划建筑面积267.6 万平，项目总地价718.6 亿元，权益地价总额约431.0 亿元，新增项目平均地价为16003 元/平方米。截至2023 年上半年底，公司在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6 万平。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，2023 年开始基本面发展趋势有望逐步企稳回升。预计公司2023 年和2024年EPS 在1.93 和2.06 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2023 年10-12XPE 水平，对应合理价值区间19.30-23.16 元，维持“优于大市”评级。

风险提示：行业面临总量下行风险。