兴业证券:万科A(000002)拿地投资质量提升 销售随行业下行

兴业证券:万科A(000002)拿地投资质量提升 销售随行业下行

事件

9 月5 日,公司发布8 月经营数据。2023 年8 月公司实现签约面积157.6 万平方米,同比减少22.2%;实现签约金额226.1 亿元,同比减少27.0%。

点评:

8 月销售随行业下行。2023 年8 月公司实现签约面积157.6 万平方米,同比-22.2%(7 月同比-21.5%),环比-7.2%;实现签约金额226.1 亿元,同比-27.0%(7 月同比-34.6%),环比2.5%。公司销售随行业下滑,根据克而瑞排名,8月百强销售金额同比下滑37.3%。销售均价14346 元/平方米,同比-6.2%。1-8月累计实现销售金额2485.9 亿元,累计同比-11.2%;累计销售面积1624.5 万平方米,累计同比-5.0%,累计销售均价15303 元/㎡,累计同比-6.5%。

8 月新增9 宗宅地,单月拿地力度79.2%。公司8 月拿地总金额179.2 亿元,拿地总建筑面积89.5 万方,拿地楼面均价20017 元/㎡,拿地金额占销售金额比重79.2%,环比上升32.3pct。23 年1-8 月,累计拿地金额752.4 亿元,拿地金额占销售金额比重30.3%。2023 年以来,公司拿地集中于长三角及珠三角地区,根据累积拿地金额计算,长三角占比59.8%,珠三角占比23.3%。其中:

上海(26.9%),东莞(15.9%),杭州(9.5%),宁波(9.1%)。

三条红线持续保持绿档。1)23 年公司累计新增公开市场融资126.2 亿元,新增融资成本进一步下降至3.05%(22 年存量为3.11%)。 2)三条红线持续达标。截至2023Q1,公司扣除预售账款资产负债率为49.17%,净负债率为45.5%,现金短债比为2.4,三道红线持续达标。3)财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正,债务结构也明显优化,长期负债占比进一步提高至81.5%。

投资建议:公司销售规模保持第一梯队,投资质量提升,经营服务业务快速发展,具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元,按照2023 年9 月14 日收盘价计算PE 分别为6.8 倍、6.5 倍,维持“买入”评级。

风险提示:地产销售不及预期,货币政策收紧,地产政策调控。

滚动至顶部