兴业证券：万科A(000002)拿地投资质量提升销售随行业下行

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9 月5 日，公司发布8 月经营数据。2023 年8 月公司实现签约面积157.6 万平方米，同比减少22.2%；实现签约金额226.1 亿元，同比减少27.0%。

点评：

8 月销售随行业下行。2023 年8 月公司实现签约面积157.6 万平方米，同比-22.2%（7 月同比-21.5%），环比-7.2%；实现签约金额226.1 亿元，同比-27.0%（7 月同比-34.6%），环比2.5%。公司销售随行业下滑，根据克而瑞排名，8月百强销售金额同比下滑37.3%。销售均价14346 元/平方米，同比-6.2%。1-8月累计实现销售金额2485.9 亿元，累计同比-11.2%；累计销售面积1624.5 万平方米，累计同比-5.0%，累计销售均价15303 元/㎡，累计同比-6.5%。

8 月新增9 宗宅地，单月拿地力度79.2%。公司8 月拿地总金额179.2 亿元，拿地总建筑面积89.5 万方，拿地楼面均价20017 元/㎡，拿地金额占销售金额比重79.2%，环比上升32.3pct。23 年1-8 月，累计拿地金额752.4 亿元，拿地金额占销售金额比重30.3%。2023 年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累积拿地金额计算，长三角占比59.8%，珠三角占比23.3%。其中：

上海（26.9%），东莞（15.9%），杭州（9.5%），宁波（9.1%）。

三条红线持续保持绿档。1）23 年公司累计新增公开市场融资126.2 亿元，新增融资成本进一步下降至3.05%（22 年存量为3.11%）。 2）三条红线持续达标。截至2023Q1，公司扣除预售账款资产负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线持续达标。3）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14 年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%。

投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元，按照2023 年9 月14 日收盘价计算PE 分别为6.8 倍、6.5 倍，维持“买入”评级。

风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。