国信证券：万科A(000002)经营稳健业绩承压多元业务发展良好

公司经营稳健，业绩承压。2023H1，公司实现营业收入2009 亿元，同比-2.9%；归母净利润99 亿元，同比-19.4%，主要受房地产开发业务结算利润率下降的影响。2023H1，公司实现归母净利率4.9%，较2022 全年略升0.4 个百分点；整体毛利率18.9%，较2022 全年下降0.7 个百分点。2023H1，公司经营活动净现金流为18.6 亿元，连续14 年为正。

公司销售企稳，合理投资。2023H1，公司实现签约销售金额2039 亿元，同比-5.3%；销售面积1297 万㎡，同比+0.5%；在32 个城市销售排名前三。2023年1-8 月，公司新增土储449 万㎡，100%位于一二线城市；地价总额719 亿元，权益占比60%。截至2023H1 末，公司总土储建面仍有1.1 亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。

公司多元业务发展良好。2023H1，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为91.8%、7.0%、1.2%，占毛利润的比重分别为93.9%、5.7%、0.4%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于2022Q3 成功分拆万物云上市，万物云2023H1 实现营收161亿元，同比+12%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2023H1实现营收19.5 亿元，同比+17%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2023H1 实现营收16.4 亿元，同比+11%；（4）商业开发运营方面，商业业务(含非并表项目)2023H1 实现营收43 亿元，同比+7%；其中印力管理商业项目2023H1 实现营收27 亿元，出租率94.7%。

财务健康偿债无忧，负债结构持续优化。截至2023H1 末，公司净负债率49.5%，保持低位；现金短债比为2.7，较年初改善；短期负债占比较年初继续下降6 个百分点至14%，处于历史低位；加权平均债务期限5.0 年，较年初继续延长。

投资建议：公司经营稳健业绩承压，多元业务发展良好。预计公司2023-2024年归母净利分别为241/242 亿元，对应的EPS 分别为2.07/2.08 元，对应当前股价的PE 分别为6.6/6.6 倍，维持“买入”评级。

风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。