平安证券:万科A(000002)拿地积极性提高 经营服务延续增长

平安证券:万科A(000002)拿地积极性提高 经营服务延续增长

事项:

公司公布2023年中报,上半年实现营业收入2,008.9亿元,较上年同期调整后下降2.9%;归母净利润98.7亿元,较上年同期调整后下降19.4%。

平安观点:

多因素致业绩承压,未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%,主要因:1)开发业务结算规模下滑,导致整体营收同比降2.9%;2)受地价上涨与限价影响,期内毛利率同比降1.6pct至18.9%,同时期间费率同比增加0.4pct 至5.3% , 导致净利率同比降1.2pct 至7.6%。期内无资产减值计提,投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元,为后续结转奠定基础。

开发收入同比略降,经营服务延续增长。分业务收入看,房地产开发业务结算收入1,708.4亿元,同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%,物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

销售额同比略降,拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米,同比增0.5%,销售金额2,039.4亿元,同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一,在12个城市排名第二,在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元,拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%,较上年同期(23.8%、18.0%)明显提升;实现新开工及复工计容面积1,196万平方米,完成全年计划72%,实现竣工计容面积1,290.5万平方米,完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

保持绿档水平,长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%,剔除预收款负债率为67.9%;持有货币资金1,221.8亿元,对于短期债务的覆盖 倍数为2.7倍;一年内到期的有息负债占比14.2%,较年初下降6.3个百分点,境内新增融资的综合成本3.73%,加权平均债务期限5.0年。另外,公司基于当前公司A股股价处于低位,决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。

投资建议:维持盈利预测,预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元,当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善,公司销售经营有望向好;同时多元化布局打开新的增长空间,维持“推荐”评级。

风险提示:1)当前地产修复仍不牢固,若后续销售再次回落,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险;3)地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。

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