平安证券：万科A(000002)拿地积极性提高经营服务延续增长

事项：

公司公布2023年中报，上半年实现营业收入2,008.9亿元，较上年同期调整后下降2.9%；归母净利润98.7亿元，较上年同期调整后下降19.4%。

平安观点：

多因素致业绩承压，未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%，主要因：1）开发业务结算规模下滑，导致整体营收同比降2.9%；2）受地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降1.6pct至18.9%，同时期间费率同比增加0.4pct 至5.3% ，导致净利率同比降1.2pct 至7.6%。期内无资产减值计提，投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元，为后续结转奠定基础。

开发收入同比略降，经营服务延续增长。分业务收入看，房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

销售额同比略降，拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米，同比增0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元，拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%，较上年同期（23.8%、18.0%）明显提升；实现新开工及复工计容面积1,196万平方米，完成全年计划72%，实现竣工计容面积1,290.5万平方米，完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

保持绿档水平，长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%，剔除预收款负债率为67.9%；持有货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。另外，公司基于当前公司A股股价处于低位，决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。

投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。

风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。