国泰君安:万科A(000002)结算下降 拿地聚焦

国泰君安:万科A(000002)结算下降 拿地聚焦

本报告导读:

公司2023 年结算规模出现下降,利润率依然处在下滑通道,财务费用的多增造成业绩增速明显下滑;但土地投资强度有所加强,拿地聚焦核心地块均价大幅提升。

投资要点:

业绩符合预期,维持增持评级。2023 年上半年公司实现营业收入2009 亿元,同比下降2.9%,实现归母净利润99 亿元,同比下降19.4%。此外当前公司A 股股价显著低于每股净资产,为避免摊薄原股东权益,决定终止A 股定增事项。鉴于过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决,公司拿地在聚焦高能级核心城市,因此维持增持评级,维持2023/2024/2025 年EPS 分别为1.72/1.70/1.76 元,维持目标价25.4 元,对应2023 年14.8 XPE。

结算规模出现下降,利润率依然处在下滑通道。一方面上半年公司结算收入下降4.5%,结算毛利率下滑1.6p ct 至20.3%;此外因2022 年同期有近11 亿的汇兑收益以及2023 年同期多增10 亿的财务利息支出等,造成财务费用同比增加22 亿,即使投资收益多增12 亿元,最终造成归母净利润率下滑1.0p ct 至4.9%,归母净利润同比减少19.4%。

新开工超预期,2023 年竣工计划同比下滑11%。上半年新开工及复工约 1196万方,完成年初计划的 71.5%(2022 年同期为55.7%);竣工约 1291 万方,完成年初计划的 40.0%(2022 年同期为37.0%),预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

2023 年土地投资强度有所加强,拿地聚焦核心地块均价大幅提升。上半年公司的土地投资强度为23%,相较2022 同期18%、2022 全年22%均有所提高。于此同时由于公司拿地聚焦高能级城市,公司的拿地均价也从2022 年同期的12932元/平米大幅提升至17586 元/平米。

风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。

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